פסק-דין בתיק ע"א 6070/05

          לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופטת ד"ר מ' אגמון-גונן) בת.א 3576/02 מיום 28/12/04, והחלטתו מיום 20/1/05. הערעור נסוב על הוצאות המשפט ואילו הערעור שכנגד נסוב על אחריותו של המערער לפיצוי המערערת שכנגד (להלן: "המשיבה") בגין רשלנות מקצועית כעו"ד, בעת ייצוגה בעסקה מכר דירה.

1.       בקליפת אגוז, העובדות הנחוצות לעניו הן כדלקמן: המשיבה עמדה לרכוש דירה וחתמה על זיכרון דברים עם המוכר. זה הובא למערער על מנת לנסחו לחוזה סופי ולטפל בנושא העברת הזכויות. אין מחלוקת כי המערער, עמד על בדיקת נסח הרישום טרם תתבצע העסקה, וכי מעיון בו נראה כי לא צוין כי הגג בבניין נשוא העסקה הוצמד לדירה אחרת, עובדה שהתבררה רק לאחר קבלת החזקה בדירה על ידי המשיבה. בית המשפט קמא דחה את התביעה וקבע:

"לסיכום, אני דוחה את תביעת התובעת. התובעת תשא  בהוצאות הנתבעים ושכ"ט עו"ד בסכום של 3,500 שקלים בצירוף מע"מ כדין לנתבעים 1 ו- 2 וסכום זהה לנתבע 3..".         

לאחר מתן פסק-הדין, הגיש המערער "בקשה לקביעת הוצאות" שהופנתה למזכיר הראשי על מנת שיפעל לפי תקנה 513 (1) לתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד 1984 (להלן: "התקנות"), ויפסוק את שכר המומחה מטעמו, השמאי מר ביר, שחוות דעתו הוגשה טרם פוצל הדין בין בנושא החבות לנושא הנזק.

 בית המשפט קמא עצמו דן בבקשה וקבע:

"1. נקבע במפורש בפס"ד כי התובעים ישלמו הוצאות הנתבע 3, המבקש, בסכום של 3,500 ש"ח בצירוף מע"מ.

2.  משכך אין סמכות למזכיר הראשי לדון בבקשה".

הערעור מתייחס, כאמור, אף להחלטה זו.

דיון

שאלת רשלנות עורך הדין

3.       מעיון בת/4 (נסח הרישום) עולה כי חלקה של הדירה ברכוש המשותף הינו 74/720, התואם את שטחה היחסי של הדירה, ובפרק "הרכוש המשותף", נאמר בין היתר כי קיים: "תקנון מצוי" (ת"ח 10).

 במילים אלה מתמצית למעשה השאלה שבמחלוקת, דהיינו האם על עורך דין המייצג אדם בעסקת מכר, בהבחינו באמור בנסח הרישום, כדלעיל, להתכבד ולפנות ללשכת רישום המקרקעין על מנת לבדוק את תיק הבית המשותף המקורי, כדי לוודא שאכן האמור בנסח הרישום הינו אכן התקנון המצוי, ואין בנמצא תקנון מוסכם, שהרי סעיף 125 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 קובע:

"(א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות 93 עד 97 לפקודת זכויות במקרקעין [נוסח חדש] תשכ"ט-1969.

(ב) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתוכנו".

אין מחלוקת כי במקרקעין מוסדרים קא עסקינן, ולפיכך, משמהווה הרישום ראיה חותכת לתוכנו, סוברים אנו כי לא קמה חובה על עורך הדין לפקפק ברישום זה, שאמנם נעשה בשנת 1962, אולם מוכרי הדירה קנו אותה בשנת 1989.

          בבית משפט קמא התברר, כי -

"בעבר, בעת רישום בית כבית משותף, לא היה נהוג להביא לידי ביטוי באופן מיוחד במרשם המקרקעין את דבר קיומה של תוספת לתקנון המצוי, ולכן גם בזמן הסבת הנתונים למחשב בשנות ה-90, במקרים שבהם נרשם תקנון מצוי עם תוספת, צוין רק כי יש לבית 'תקנון מצוי'" (ראה תעודת עובד ציבור של מפקח בכיר על רישום המקרקעין).

נוסיף בהקשר זה כי לא נטען בפנינו כי הוכח בדיון בבית משפט קמא שהעובדה שלא היה נהוג לבטא ברישום את כל הפרטים הרלבנטיים היתה ידועה בציבור ועל כן עורך דין סביר היה צריך להיות מודע לכך שהרישום אינו נותן תמונה מלאה, ולא מצאנו כי עמדה ראיה כזו לפני בית המשפט קמא.

עוד נציין, כי מאחר ורוכשי מקרקעין סומכים על המרשם והוא מהווה ראיה חותכת (במקרקעין מוסדרים), מן הראוי כי לשכת רישום המקרקעין תיתן דעתה לחסר זה ברישום. הצמדות ורכוש משותף, מהווים לעתים שיקול מהותי ביותר כאשר אדם רוכש דירה בבית משותף. רצוי כי לשכת רישום המקרקעין תפעל לתיקון ליקוי זה.

לאור האמור, לא ראינו צורך לדון ביתר טענות המשיבה בנושא הערעור שכנגד, ומסקנתנו היא, כי בדין נדחתה התביעה כנגד המערער.